國聚之瑑銷售企劃書

給屋主的一段話

國聚之瑑預計 2029 年第一季完工。

2023 年 7 月 1 日以後簽約的預售屋，交屋前原則上不能換約轉售。這段時間先把付款、貸款和交屋後的用途想清楚。

有一件事要先講：同一條中平路上，已完工的帝璟謙和每坪約 54 萬，本案成交約 71 萬。交屋後買方一定會問這 17 萬差在哪。

您是老闆，決定由您做；風險我負責講清楚。

同一條中平路（萬/坪）

54.4

帝璟謙和（已完工）

71.0

國聚之瑑（預售）＊

依平均地權條例 2023/7/1 修正施行規定，預售屋買賣契約原則上不得讓與或轉售；配偶、直系血親、二親等內旁系血親，或經主管機關核准之特殊事由除外。實際適用以台中市政府地政局解釋為準。房地合一稅持有 2 年內 45%、2–5 年 35%（個人），預售屋持有期間認定以國稅局為準。

社區基本資料總覽

中平路上的 2 棟 27 層雙塔，全案住家，沒有辦公室和店面。完工時程、管理費請以建商合約與管委會公告為準。

建設公司

寰聚建設（國聚）

營造：元聚營造

預計完工

2029 年 Q1＊

以使照與建商通知為準

總戶數

208 戶

全為住家

樓層規劃

地上 27 層

地下 3 層；2 棟；RC

公設比

約 34%＊

以建商合約為準

基地

約 2,044 坪＊

另有資料記 2,403 坪，待確認

車位

平面 385 個

以戶數計約每戶 1.85 個

坪數規劃

三房 44・四房 55–56 坪

含車位約 53–73 坪

管理費

待公布

建築設計：李明哲建築師

資料來源：591 新建案、Knowhouse、5168、樂居公開資料；查詢日 2026/9/24。

區域市場定位

水湳新案的中段價。跟經貿路新案比不貴；跟同一條中平路的中古屋比，差距很大。

經貿磐石約 17 年・中平路

46.0

帝璟謙和約 3 年・中平路

54.4

雍悅一方預售・經貿路二段

61.4

當代首馥預售・經貿路

69.5

國聚之瑑預售・中平路

72.6

豐邑 PARK ONE預售・經貿五路

80.5

遠雄綠美預售・經貿路二段

85.3

跟當代首馥只差約 3 萬，但本案有四房、車位多、全住家；比 PARK ONE 低約 8 萬。
同路段的帝璟謙和、經貿磐石是已完工的對照組，單價低 18～27 萬。

單位：萬/坪。＊5168 平台社區均價，各案統計期間不同，屬參考行情；以內政部實價登錄為準。

四大地段價值

時間為建案網站標示的約略車程或步行時間，屬參考值；學區以教育局公告為準。

學學區

大鵬國小　車程約 4 分＊
大德國中　車程約 4 分＊
以教育局公告為準

商商場・市場

全聯、愛買
中清路商圈
水湳經貿園區商業區

綠公園綠地

新平公園　約 1 分鐘＊
敦化公園　約 3 分鐘＊
中央公園特區

行交通建設

國道 1 號
台 74 快速道路
捷運：目前無步行可達站＊

本戶競爭力

請給我本戶棟別、樓層、坪數、簽約日和付款進度，我放進同坪數、同樓層的成交帶重算。

棟別【待確認】

樓層【待確認】

坪數格局【待確認】

簽約日【待確認】

已付款【待確認】

樓層：價差約 8 萬

4 樓66.6–68.4 萬

8–10 樓67.2–69.1 萬

11–14 樓70.8–71.5 萬

15–18 樓71.7–74.5 萬

15 樓以上多在 72–75 萬。兩年來同樓層成交沒有明顯往上。

坪數：總價帶決定買方

約 53–54 坪　三房＋車位3,357–3,628 萬

約 55–56 坪　無車位3,958–3,990 萬

約 62–65 坪　四房＋車位3,610–4,430 萬

約 72–73 坪　大坪＋大車位4,470–4,627 萬

坪數含車位，以買賣契約為準；格局依坪數推估。

依 5168 彙整之 113/08–115/07 預售成交 20 筆，單價已扣除車位價與車位坪數。

預售實價登錄

本頁 20 筆均價約 71.0 萬/坪113/08–115/07

總價區間3,357–4,627 萬含車位

本戶合理帶待確認需本戶樓層、坪數、簽約日

簽約年月	樓層	建坪（含車位）	總價	車位價	單價（萬/坪）
115/07	16F	63.85	4,348萬	270萬	73.7
115/07	16F	64.53	4,430萬	270萬	74.2
115/04	14F	55.36	3,958萬	—	71.5
115/04	11F	56.05	3,969萬	—	70.8
115/03	18F	61.92	3,888萬	540萬	74.5
114/12	12F	56.05	3,990萬	—	71.2
114/08	13F	64.53	4,258萬	270萬	71.2
114/08	8F	63.85	3,998萬	230萬	68.1
114/05	9F	64.53	3,998萬	230萬	67.2
114/04	17F	53.44	3,592萬	260萬	74.1
114/02	4F	64.53	3,990萬	260萬	66.6
114/02	4F	64.53	3,990萬	260萬	66.6
113/12	15F	72.33	4,470萬	500萬	71.7
113/10	4F	62.72	3,610萬	480萬	68.4
113/10	10F	64.53	3,998萬	230萬	67.2
113/09	17F	62.72	3,931萬	540萬	74.1
113/09	16F	54.24	3,628萬	250萬	73.8
113/09	15F	73.01	4,627萬	580萬	72.2
113/08	14F	62.72	3,745萬	500萬	70.9
113/08	10F	53.44	3,357萬	250萬	69.1

皆為預售簽約價，單價已扣車位；「—」為未含車位。本頁為最近 20 筆，以內政部實價登錄為準。

周邊競品比較

交屋那年，買方會同時看同路段的中古屋，和經貿路的新案。

社區	屋齡	戶數	均價/坪	比較重點
國聚之瑑（本案）	預售	208	約 72.6 萬	全住家、三四房、車位約每戶 1.85 個
帝璟謙和	約3年	待確認	約 54.4 萬＊	同在中平路、已完工；主要對照
經貿磐石	約17年	待確認	約 46.0 萬＊	同在中平路，中古大樓
當代首馥	預售	320	約 69.5 萬＊	三房 46–52 坪；2030/12 交屋
雍悅一方	預售	239	約 61.4 萬＊	三房 58–65 坪；2028 Q4 交屋
豐邑 PARK ONE	預售	188	約 80.5 萬＊	大三房、四房；2027 Q4 交屋

本案贏在全住家（沒有辦公室、店面）、四房產品、車位配比最高。
限制也要講：在北屯中平路，不是經貿路第一排；RC 結構，管理費尚未公布。

＊5168 平台社區均價，屬參考行情；各案統計期間不同，以實價登錄為準。

買方輪廓與銷售策略

誰會買這間房

三代同堂、多孩家庭

要四房、兩車位，總價約四千萬。

北屯在地換屋族

從舊大樓換新屋，想留在熟悉的中清、北屯生活圈。

在意居住品質的自住客

不想跟辦公室、店面混住，要純住宅社區。

主打三個賣點

全案 208 戶都是住家

沒有辦公室和店面，出入單純，管理好做。

四房＋車位配比高

385 個平面車位，約每戶 1.85 個。

新平、敦化公園旁

新平公園約 1 分鐘；德國廚具、TOTO 衛浴＊

持有原則：先把付款、貸款和交屋後的用途想清楚。交屋後先驗屋、清潔、拍照，準備好跟帝璟謙和的比較說法再上架。

從現在到交屋，我會做的五件事

1確認可售時點簽約日、轉售規定、交屋時程，先確認何時能賣。
2持有期追蹤每半年回報本案與中平路中古屋的成交行情。
3稅務試算房地合一持有期間與稅率，建議請會計師確認。
4交屋與整理驗屋、清潔，必要時簡單佈置後再拍照上架。
5議價成交價格講真話，雙邊都講；最後決定由您做。

為什麼找慧如姊

主跑西屯、北屯、水湳。新屋跟隔壁中古屋的價差怎麼講，我先幫您想好。

0921-736-009

LINE：@166nnssy

下一步：帶買賣契約來，30 分鐘算清楚時點與行情。