帝璟謙和銷售企劃書

給屋主的一段話

帝璟謙和已經交屋三年，現在就能賣。問題不在能不能賣，在怎麼賣得掉。

591 上同社區有 48 筆物件在賣，開價每坪 53–59 萬。但近兩年真正成交的中古屋只有 3 筆，單價 48–55 萬。

85 戶的社區，掛牌量這麼多，開價跟著別人喊高，只會變成掛很久的那一戶。這份企劃書先把成交價攤開，再談怎麼開。

您是老闆，決定由您做；風險我負責講清楚。

591 在售

48 筆

近兩年中古成交

3 筆

掛牌可能含重複刊登＊

社區基本資料總覽

中平路上的單棟 24 層大樓，屋齡約 3 年，三房、3+1 房為主。以下取自公開平台，簽約前逐項對謄本與管委會資料。

建設公司

帝璟建設

營造：華揚營造

完工年份

屋齡約 3 年

使照 112中都使字第00676號

總戶數

85 戶

住 84・店 1；單棟

樓層規劃

地上 24 層

地下 4 層；一層 2 梯 4 戶＊

公設比

約 32.97%＊

591 公布；以謄本為準

管理費

約 80 元/坪＊

車位管理費含在內＊

車位

平面 118 個

車位配比約 1:1.39

坪數規劃

三房 53–56・3+1 房 61–69 坪

成交建坪約 62–82 坪（含車位）

基地

約 780 坪

建築設計：莊鴻儒建築師

資料來源：591 社區概況、5168、信義房屋、樂居公開資料；查詢日 2026/9/24。

區域市場定位

新屋條件、中古價格。同條路上的預售屋國聚之瑑每坪約 72.6 萬，要等到 2029 年才交屋。

經貿磐石約 17 年・中平路

46.0

鼎佳光曦屋齡待確認

47.3

帝璟謙和約 3 年・中平路

54.4

水湳好樣屋齡待確認

54.5

國聚之碩屋齡待確認

59.5

雍悅一方預售・經貿路二段

61.4

國聚之瑑預售・中平路

72.6

比同路段預售的國聚之瑑低約 18 萬，而且馬上能住，這是最好講的賣點。
跟周邊中古社區比，大約在水湳好樣、國聚之碩之間；要開到 59 萬以上，得有樓層或屋況撐。

單位：萬/坪。＊5168 平台社區均價，各案統計期間不同，屬參考行情；以內政部實價登錄為準。

四大地段價值

距離為 591 社區頁標示的約略值，實際以現場為準；學區以教育局公告為準。

學學區

陳平國小　約 400m＊
大德國中　約 700m＊
中國醫藥大學水湳校區　鄰近

商商場・市場

楓康超市敦化店　約 350m＊
水湳市場　車程約 5 分
同榮黃昏市場　車程約 5 分

綠公園綠地

陳平公園
敦化公園
新平公園

行交通建設

中清路、國道 1 號
台 74 快速道路
捷運橘線 O09（規劃中）＊

本戶競爭力

請給我本戶樓層、座向、坪數、格局和屋況，我放進同坪數、同樓層的成交帶重算。

樓層【待確認】

座向【待確認】

坪數【待確認】

格局【待確認】

屋況【待確認】

開價 vs 成交

591 在售開價53.2–59.4 萬

近兩年中古成交48.2–54.7 萬

掛牌價比成交高 5 萬左右。想在 48 筆裡被看見，開價要貼近成交，不是貼近別人的掛牌。

坪數：近期中古成交

約 65 坪・7 樓3,198 萬

約 71 坪・14 樓3,500 萬

約 78 坪・15 樓3,468 萬

約 64 坪・3 樓（開價）3,500 萬

最後一列是信義房屋網站上的開價，不是成交。坪數含車位。

成交依 5168（113/05–114/04 中古 3 筆）；開價依 591、信義房屋網站；單價已扣除車位。

實價登錄成交紀錄

近兩年中古成交48.2–54.7 萬/坪3 筆

預售期成交約 33–44 萬/坪109/08–112/10

本戶合理帶待確認需本戶樓層、坪數、屋況

成交年月	樓層	建坪（含車位）	總價	單價（萬/坪）	類型
114/04	7F	65.42	3,198萬	54.4	中古
113/05	14F	70.62	3,500萬	54.7	中古
113/05	15F	78.33	3,468萬	48.2	中古
112/10	13F	82.40	3,620萬	43.9	預售
112/09	1F	139.27	5,587萬	58.0	預售・店面
110/08	13F	65.42	2,606萬	43.1	預售
110/08	7F	65.42	2,375萬	39.0	預售
110/06	3F	73.17	2,515萬	36.6	預售
110/05	2F	70.62	2,348萬	35.6	預售
110/04	6F	63.57	2,182萬	37.5	預售
110/02	22F	96.72	3,500萬	40.0	預售
109/11	10F	78.33	2,581萬	35.0	預售
109/10	2F	70.62	2,230萬	34.0	預售
109/10	7F	65.42	2,105萬	34.9	預售
109/10	13F	65.42	2,185萬	35.6	預售
109/10	3F	73.17	2,300萬	33.7	預售
109/10	3F	63.57	1,925萬	32.8	預售
109/10	2F	62.32	1,885萬	32.8	預售
109/10	5F	78.33	2,467萬	33.4	預售
109/08	20F	62.65	2,150萬	37.0	預售

灰字為預售期與建商簽約的價格，只當歷史參考。單價已扣車位；112/10 一筆未含車位。以內政部實價登錄為準。

周邊競品比較

想買新一點的北屯大樓，買方手上大概就是這張表。

社區	屋齡	戶數	均價/坪	比較重點
帝璟謙和（本案）	約3年	85	約 54.4 萬	屋齡新、平面車位、管理費約 80 元/坪
國聚之瑑	預售	208	約 72.6 萬＊	同在中平路；2029 Q1 才交屋
國聚之碩	待確認	待確認	約 59.5 萬＊	周邊社區，單價高約 5 萬
水湳好樣	待確認	待確認	約 54.5 萬＊	周邊社區，單價相近
鼎佳光曦	待確認	待確認	約 47.3 萬＊	周邊社區，單價低約 7 萬
經貿磐石	約17年	待確認	約 46.0 萬＊	同在中平路，中古大樓

本案贏在屋齡新、公設比約 33%＊、管理費低、平面車位配比 1:1.39。
限制也要講：單棟 85 戶，社區規模小；同社區在售物件多，互相比價。

＊5168 平台社區均價，屬參考行情；周邊社區屋齡、戶數待確認，以實價登錄為準。

買方輪廓與銷售策略

誰會買這間房

不想等預售的家庭

要新屋、馬上住，不想等到 2029、2030 年。

北屯在地換屋族

從中清、北屯的舊大樓換到三年新的社區。

孩子讀陳平國小的家庭

國小約 400m＊、國中約 700m＊，接送近。

主打三個賣點

新屋條件、中古價格

比同路段預售的國聚之瑑低約 18 萬/坪，而且現在能住。

管理費約 80 元/坪＊

平面車位 118 個；車位管理費含在內＊

學區與生活機能

陳平國小、楓康超市、水湳市場都在附近。

包裝原則：用屋況和照片從 48 筆裡跳出來。屋齡 3 年的屋況本來就好，清潔、拍照做到位，開價貼近成交，帶看才會來。

簽約後，我會做的五件事

1定價報告銀行鑑價、實價登錄、在售物件，做成定價建議。
2屋況整理清潔、小修補，必要時簡單佈置，讓照片贏過其他掛牌。
3拍照上架永慶平台曝光，規劃上市第一個月的節奏。
4帶看回報每週回報帶看數、買方反應與出價，數字攤開給您看。
5議價成交價格講真話，雙邊都講；最後決定由您做。

為什麼找慧如姊

主跑西屯、北屯、水湳。開價跟成交有落差，接委託時就直接說，不先接下來再慢慢砍。

0921-736-009

LINE：@166nnssy

下一步：約 30 分鐘，把本戶條件帶進來重算開價。