泰御Sky Island銷售企劃書

給屋主的一段話

泰御 Sky Island 2025 年中才開賣，預計 2030 年上半年完工。

2023 年 7 月 1 日以後簽約的預售屋，交屋前原則上不能換約轉售。所以接下來三、四年，重點不是賣，是把交屋後的路先想好。

交屋那年，隔壁的遠雄綠美已經住了三年，同樣是小坪數。買方會拿兩邊比，這份企劃書先把比法攤開。

您是老闆，決定由您做；風險我負責講清楚。

預計完工

2030

上半年＊。交屋前原則上不得換約轉售。本戶簽約日：【待確認】

依平均地權條例 2023/7/1 修正施行規定，預售屋買賣契約原則上不得讓與或轉售；配偶、直系血親、二親等內旁系血親，或經主管機關核准之特殊事由除外。實際適用以台中市政府地政局解釋為準。房地合一稅持有 2 年內 45%、2–5 年 35%（個人），預售屋持有期間認定以國稅局為準。

社區基本資料總覽

經貿路二段的 26 層單棟大樓，2–3 房小坪數、全室精裝。完工時程、公設比、管理費請以建商合約為準。

建設公司

泰御建設（允將）

營造廠未公開，待確認

預計完工

2030 年上半年＊

單一來源；以使照與建商通知為準

總戶數

154 戶

住 147・事務所 7

樓層規劃

地上 26 層

地下 6 層；RC 結構

公設比

約 34.9%＊

單一來源；以建商合約為準

基地

約 569 坪

西屯區文商段 38 地號

車位

平面 187 個

以住家戶數計約每戶 1.3 個

坪數規劃

兩房 24–25・三房 31–33 坪

含車位約 36–54 坪

管理費

約 150 元/坪＊

單一來源；以管委會公告為準

資料來源：591、5168、樂居、大橘團隊公開資料；查詢日 2026/9/24。

區域市場定位

經貿路單價最高的一群。跟遠雄綠美一樣走小坪數、低總價路線，但晚三年交屋。

帝璟謙和約 3 年・中平路

54.4

雍悅一方預售・經貿路二段

61.4

當代首馥新案・經貿路

69.5

國聚之瑑新案・中平路

72.6

豐邑 PARK ONE預售・經貿五路

80.5

遠雄綠美預售・經貿路二段

85.3

泰御Sky Island預售・經貿路二段

86.7

跟遠雄綠美只差約 1.4 萬，兩案坪數、總價帶幾乎重疊。
2030 年交屋時，遠雄綠美是屋齡三年的二手屋，買方會問：同樣兩房，為什麼要多付？

單位：萬/坪。＊5168 平台社區均價，各案統計期間不同，屬參考行情；以內政部實價登錄為準。

四大地段價值

水湳經貿園區還在發展中，學區與交通以主管機關公告為準；各平台沒標距離的，不寫數字。

學學區

新興國小、泰安國小＊
西苑高中國中部＊
以教育局公告為準

商商場・市場

水湳經貿園區商業區
逢甲商圈
中科　車程約 12 分＊

綠公園綠地

中央公園　步行可達
新平公園、老樹公園
社區泳池、露營區、BBQ 區

行交通建設

水湳轉運中心
台 74、國道 1 號
捷運：目前無步行可達站＊

本戶競爭力

請給我本戶樓層、座向、坪數、簽約日和付款進度，我放進同坪數、同樓層的成交帶重算。

樓層【待確認】

座向【待確認】

坪數格局【待確認】

簽約日【待確認】

已付款【待確認】

樓層：價差很大

5–10 樓80.2–83.6 萬

11–17 樓87.1–89.9 萬

19–26 樓90.1–94.6 萬

同一段時間簽約，高低樓層差到 12 萬以上。本戶樓層決定交屋後跟誰比、開多少。

坪數：總價帶決定買方

約 36 坪2,391–2,476 萬

約 41.5 坪2,738–3,209 萬

約 44–46 坪2,948–3,455 萬

約 54 坪3,396–3,705 萬

坪數含車位，以買賣契約為準；平台格局標示不一，未列房數。

依 5168 彙整之 115/05–115/08 預售成交 20 筆，單價已扣除車位價與車位坪數。

預售實價登錄

本頁 20 筆均價約 88.8 萬/坪115/05–115/08

總價區間2,391–3,705 萬全案約 73 筆（591）

本戶合理帶待確認需本戶樓層、坪數、簽約日

簽約年月	樓層	建坪（含車位）	總價	車位價	單價（萬/坪）
115/08	16F	35.83	2,476萬	200萬	89.9
115/08	15F	43.76	3,187萬	260萬	88.0
115/07	19F	54.27	3,396萬	400萬	90.1
115/07	5F	41.48	2,793萬	280萬	81.1
115/07	24F	46.34	3,014萬	620萬	94.5
115/07	17F	43.76	3,245萬	280萬	89.2
115/07	22F	54.27	3,705萬	620萬	92.8
115/06	10F	41.63	2,867萬	280萬	83.1
115/06	8F	43.76	3,106萬	325萬	83.6
115/06	26F	41.63	3,209萬	310萬	93.1
115/06	26F	43.76	3,442萬	295萬	94.6
115/06	5F	41.63	2,738萬	240萬	80.2
115/06	6F	43.76	3,043萬	295萬	82.6
115/06	25F	41.63	3,193萬	310萬	92.6
115/06	7F	43.76	3,059萬	295萬	83.1
115/06	13F	35.83	2,432萬	200萬	88.1
115/05	25F	43.76	3,455萬	325萬	94.1
115/05	5F	43.76	2,948萬	200萬	82.6
115/05	12F	35.83	2,405萬	185萬	87.7
115/05	11F	35.83	2,391萬	185萬	87.1

皆為預售簽約價，單價已扣車位；本頁為最近 20 筆，成交門牌為平台推估。以內政部實價登錄為準。

周邊競品比較

交屋那年最直接的對手，是隔壁的遠雄綠美。

社區	屋齡	戶數	均價/坪	比較重點
泰御Sky Island（本案）	預售	154	約 86.7 萬	26 層景觀、全室精裝；2030 年交屋
遠雄綠美	預售	168	約 85.3 萬＊	同為兩三房小坪數，2027 年先交屋
雍悅一方	預售	239	約 61.4 萬＊	三房 58–65 坪，總價 3,800 萬起
豐邑 PARK ONE	預售	188	約 80.5 萬＊	大三房、四房，總價 3,980 萬起
當代首馥	新案	待確認	約 69.5 萬＊	經貿路，單價低約 17 萬
帝璟謙和	約3年	待確認	約 54.4 萬＊	已完工，買方的新成屋對照組

本案贏在 26 層的高度與景觀、全室精裝、完整公設；遠雄綠美只有 11 層。
限制也要講：單棟、基地約 569 坪，戶數少，管理費約 150 元/坪＊，偏高。

＊5168 平台社區均價，屬參考行情；各案統計期間不同，以實價登錄為準。

買方輪廓與銷售策略

誰會買這間房

首購、小家庭

預算兩千多萬，要新屋、要經貿園區的地址。

中科、水湳上班族

中科車程約 12 分＊，要好整理的兩三房。

收租置產族

看會展、轉運中心帶來的商務與上班族租客。

主打三個賣點

26 層高樓景觀

高樓層成交比低樓層多 12 萬以上，景觀有人買單。

全室精裝、公設完整

交屋就能住；泳池、健身房、露營區等公設。

中央公園步行可達

經貿園區核心，總價兩千多萬起。

持有原則：先把付款、貸款和交屋後的用途想清楚。交屋後再依當時同社區掛牌量決定上架時機。

從現在到交屋，我會做的五件事

1確認可售時點簽約日、轉售規定、交屋時程，先確認何時能賣。
2持有期追蹤每半年回報經貿路成交與遠雄綠美二手行情。
3稅務試算房地合一持有期間與稅率，建議請會計師確認。
4交屋與整理驗屋、清潔，必要時簡單佈置後再拍照上架。
5議價成交價格講真話，雙邊都講；最後決定由您做。

為什麼找慧如姊

主跑西屯、水湳、逢甲。不能急，也不能拖：該等的時候陪您等，該賣的時候講清楚。

0921-736-009

LINE：@166nnssy

下一步：帶買賣契約來，30 分鐘算清楚時點與行情。