皇城帝寶銷售企劃書

給屋主的一段話

皇城帝寶的成交紀錄不少，近兩年多落在每坪 27～30 萬。可是同一個社區、同一段時間，有人賣到 32.7 萬，有人只有 26.6 萬。差別不在運氣，在樓層、坪數、屋況，還有上市時開價對不對。

所以談委託之前，我先把社區行情、周邊競品、買方會拿來比的對象整理給您看。開價要不要調、屋況要不要先整理，看完數字再決定。

您是老闆，決定由您做；判斷和風險，我負責講清楚。

同社區・近兩年成交單價

26.6
～32.7

萬/坪，差距約 6 萬

社區基本資料總覽

軍眷改建出身的大社區，戶數多、平面車位多，是買方最先問的兩件事。各平台不一致處已標註，簽約前逐項對謄本與管委會資料。

建設單位

國防部、內政部營建署

陸光七村甲區軍眷改建

完工年份

2007 年 6 月

屋齡約 19 年；另有資料記 2006 年，待確認

總戶數

468 戶

棟數 13 棟＊（待確認）

樓層規劃

地上 14 層

地下 2 層

公設比

待確認

各平台 31–33%／39–41% 不一

管理方式

24 小時警衛

管理費約 1,500 元/月＊參考行情

車位

坡道平面

約 470 個，少機械車位

坪數規劃

約 29–63 坪

含車位；成交主力 52–63 坪三至四房

營造

唐榮鐵工廠

僅單一來源，待確認

資料來源：591、信義、5168、永慶等社區頁公開資料；查詢日 2026/9/24。

區域市場定位

同屋齡中段偏上，約為附近新社區單價的六成五。買方手上同時有鄰居和新屋兩張比較表。

大鵬新城約 21 年

25.5

皇城園邸約 19 年

27.2

皇城帝寶約 19 年

28.4

福上新城約 19 年

29.3＊

青海路二段新社區約 6 年

約 44＊

跟陸光七村兩個鄰居比，每坪只差 1～2 萬，買方一定會拿來比。
跟屋齡約 6 年的新社區比，每坪便宜約 15 萬。這是本社區最大的價格優勢，開價不能把這個優勢吃掉。

單位：萬/坪。＊福上新城為近 2 年均價、青海路二段新社區為近 6 個月均價，屬參考行情；其餘為近一年或近三個月均價。

四大地段價值

距離為各平台標示的約略值，實際步行時間以現場為準；學區以教育局公告為準。

學學區

大鵬國小　約 700m
大仁國小　約 1.1km
中山國中　約 1.3km
文華高中　步行約 8 分

商商場・市場

青海路商圈：量販、餐飲
逢甲商圈：夜市、生活採買
七期百貨商圈：新光三越、大遠百

綠公園綠地

大鵬公園　約 110m
文華公園　約 400m
社區中庭花園
中央公園　約 2.5km

行交通建設

捷運綠線文華高中站　約 480–600m
社區門口有公車站牌
鄰近水湳經貿園區
臺中榮總　約 4.5km

本戶競爭力

請給我本戶棟別、樓層、座向、坪數和屋況，我放進同坪數、同樓層的成交帶重算。以下以社區近兩年成交為基準。

棟別【待確認】

樓層【待確認】

座向【待確認】

坪數【待確認】

格局【待確認】

樓層：價差看得到

32.7 萬

14 樓，2025 年 4 月，近兩年最高單價

3 樓近兩年 4 筆，單價 27.7–29.7 萬。高樓層有溢價；低樓層不是賣不掉，是價格帶不同。

坪數：總價帶決定買方

約 52 坪　三房1,450–1,563 萬

約 54.6 坪　三房1,525–1,788 萬

約 62.5 坪　四房1,660–1,900 萬

本戶要跟同坪數比，不要跟全社區均價比。坪數含車位，以謄本為準。

依 113/9–115/6 共 13 筆實價登錄整理（5168 平台彙整），單價含車位面積計算。

近期實價登錄

主流成交帶27.7–30.4 萬/坪13 筆中有 11 筆

總價區間1,330–1,900 萬113/9–115/6

本戶合理帶待確認需本戶樓層、坪數、屋況

成交年月	門牌	樓層	建坪	總價	單價（萬/坪）
115/06	皇城街72號	5F	62.51	1,660萬	26.6
115/05	皇城街78號	11F	52.15	1,538萬	29.5
115/01	皇城街40號	3F	54.61	1,525萬	27.9
114/12	皇城街50號	6F	62.72	1,830萬	29.2
114/11	皇城街46號	3F	48.07	1,330萬	27.7
114/10	皇城街70號	8F	51.85	1,563萬	30.1
114/08	皇城街78號	12F	52.15	1,450萬	27.8
114/07	皇城街72號	11F	62.51	1,868萬	29.9
114/04	皇城街40號	14F	54.60	1,788萬	32.7
114/04	皇城街80號	3F	54.60	1,620萬	29.7
114/04	皇城街80號	8F	54.72	1,600萬	29.2
113/12	皇城街40號	3F	54.86	1,600萬	29.2
113/09	皇城街50號	5F	62.51	1,900萬	30.4

灰字為主流帶以外成交。建坪、單價含車位面積（平台算法）；以內政部實價登錄為準。

周邊競品比較

買方手上的比較表，就是這一張。帶看前要先準備好：為什麼比鄰居貴、為什麼比新屋值得。

社區	屋齡	戶數	近期均價/坪	比較重點
皇城帝寶（本案）	約19年	468	約 28.4 萬	坡道平面車位、捷運約 500m
皇城園邸陸光七村乙區	約19年	296	約 27.2 萬	隔壁社區，買方必比；有機械車位
福上新城陸光七村丙區	約19年	186	約 29.3 萬＊	以 4 房 63 坪為主；最新一筆 25.2 萬，波動大
大鵬新城	約21年	1,286	約 25.5 萬	公設比 20–25% 較低；屋齡較老
青海路二段新社區	約6年	待確認	約 44 萬＊	新屋參考：預算不夠會回頭看中古

皇城帝寶贏在平面車位、戶數規模與捷運距離；大鵬新城單價便宜約 3 萬，買方會拿來議價。
開價可以站在陸光七村鄰居之上，但留在同屋齡合理帶，不去貼新屋價格。

＊參考行情。均價統計期間各平台不同（近三個月至近兩年），以實價登錄為準。

買方輪廓與銷售策略

誰會買這間房

在地換屋家庭

孩子讀大鵬國小、文華高中，想留在熟悉的生活圈換大一點。

水湳、逢甲、中科通勤族

買不起新成屋，但要捷運、要平面車位。

三代同堂家庭

需要四房、電梯、公園近，長輩出入方便。

主打三個賣點

總價帶比新屋低一截

同生活圈新社區約 44 萬/坪＊，這裡 52 坪三房約 1,450–1,560 萬。

捷運＋公園＋學區

文華高中站約 500m、大鵬公園約 110m、大鵬國小約 700m。

大社區、平面車位

468 戶、24 小時警衛；成交紀錄多，行情透明，銀行鑑價有依據。

包裝原則：屋齡 19 年不迴避。先整理壁癌、油漆、清潔，再拍照上架。屋況比同社區好，才有理由開在成交帶的上緣。

簽約後，我會做的五件事

1定價報告銀行鑑價、實價登錄、競品，做成書面定價建議。
2屋況整理清運、壁癌、油漆、清潔，上架前協助安排。
3拍照上架永慶平台曝光，規劃上市第一個月的節奏。
4帶看回報每週回報帶看數、買方反應與出價，數字攤開給您看。
5議價成交價格講真話，雙邊都講；最後決定由您做。

為什麼找慧如姊

主跑西屯、水湳、逢甲。開價跟市場有落差，接委託時就直接說，不先接下來再慢慢砍。

0921-736-009

LINE：@166nnssy

下一步：約 30 分鐘，把本戶條件帶進來重算開價。