豐邑PARK ONE銷售企劃書

給屋主的一段話

PARK ONE 還在蓋，交屋前後要怎麼賣，跟一般中古屋完全不同。

第一個問題不是開多少，而是能不能賣、何時能賣。預售屋轉售有法規限制，持有時間短，房地合一稅率也高。

第二個問題是跟誰比：188 戶在同一段時間交屋，建商還有戶在賣，經貿路上也有好幾個新案同期完工。

這份企劃書先把時點、行情和競爭對手攤開，您看完再決定。

法規時間點

2023/7/1

之後簽約的預售屋，原則上不得換約轉售。本戶簽約日：【待確認】

依平均地權條例 2023/7/1 修正施行規定，預售屋買賣契約原則上不得讓與或轉售；配偶、直系血親、二親等內旁系血親，或經主管機關核准之特殊事由除外。實際適用以台中市政府地政局解釋為準。房地合一稅持有 2 年內 45%、2–5 年 35%（個人），預售屋持有期間認定以國稅局為準。

社區基本資料總覽

水湳經貿園區中央公園旁的 34 層單棟大樓，住家 173 戶。完工時程、公設比請以建商合約與使照為準。

建設公司

豐邑建設

營造廠未公開，待確認

預計完工

2027 年 Q4＊

單一來源；以使照與建商通知為準

總戶數

188 戶

住 173・辦 11・店 4

樓層規劃

地上 34 層

地下 7 層，單棟

公設比

約 34.5%＊

以建商合約為準

基地

約 998 坪

西屯區文商段 22 地號

車位

平面 345 個

以總戶數計約每戶 1.8 個

坪數規劃

三房 53–57・四房 61–74 坪

官網主力坪數；含車位約 62–93 坪

建築標章

智慧・綠建築・低碳・耐震

官網列示；取得時程待確認

資料來源：豐邑建設官網、591、5168、住商好宅(housetube)、大橘團隊公開資料；查詢日 2026/9/24。

區域市場定位

經貿園區新案的中上段。交屋後就是新成屋，買方會同時比其他新案和已完工新屋。

帝璟謙和約 3 年・中平路

54.4

雍悅一方新案・經貿路二段

61.4

當代首馥新案・經貿路

69.5

國聚之瑑新案・中平路

72.6

豐邑 PARK ONE預售・經貿五路

80.5

遠雄綠美新案・經貿路二段

85.3

泰御Sky Island新案・經貿路二段

86.7

比國聚之瑑、當代首馥每坪高約 8～11 萬，比遠雄綠美、泰御低約 5～6 萬。
已完工的帝璟謙和約 54 萬，差了 26 萬。交屋後要講得出這個價差的理由。

單位：萬/坪。＊5168 平台社區均價，各案統計期間不同，屬參考行情；以內政部實價登錄為準。

四大地段價值

水湳經貿園區還在發展中，學區與交通以主管機關公告為準；各平台沒標距離的，不寫數字。

學學區

經貿園區學區：待確認
周邊國小各平台說法不一
以戶籍地址向教育局查詢

商商場・市場

水湳市場
逢甲商圈
中清商圈

綠公園綠地

中央公園（約 67 公頃）步行可達
臺中綠美圖　鄰近
社區中庭花園與泳池

行交通建設

台 74 西屯路交流道
國道 1 號台中交流道
水湳轉運中心
捷運：目前無步行可達站＊

本戶競爭力

請給我本戶樓層、座向、坪數、簽約日和付款進度，我放進同坪數、同樓層的成交帶重算。

樓層【待確認】

座向【待確認】

坪數格局【待確認】

簽約日【待確認】

已付款【待確認】

樓層：越高越貴

95.0 萬

31 樓四房，2023 年 1 月，住宅最高單價

同為四房約 90 坪：8 樓 75.0 萬，16–18 樓 80.0–83.3 萬，31 樓 95.0 萬。樓層每往上一段，單價差很明顯。

坪數：總價帶決定買方

約 63 坪　三房3,980–4,288 萬

約 66.5 坪　三房4,600–5,170 萬

約 75.3 坪　三房4,800–5,200 萬

約 90–93 坪　四房5,910–7,504 萬

坪數含車位，以買賣契約為準。

依住商好宅(housetube)彙整之 18 筆住宅預售成交，單價已扣除車位價與車位坪數。

預售實價登錄

主流成交帶69–85 萬/坪住宅 18 筆中 16 筆

總價區間3,980–7,504 萬112/01–114/09 簽約

本戶合理帶待確認需本戶樓層、坪數、簽約日

簽約年月	樓層	格局	建坪（含車位）	總價	單價（萬/坪）
114/09	17F	4房	90.07	6,400萬	81.0
114/09	13F	4房	90.07	6,345萬	80.3
114/09	11F	4房	90.07	6,345萬	80.3
113/08	16F	4房	90.14	6,355萬	80.3
113/07	34F	4房	80.17	6,528萬	94.9
113/06	18F	4房	92.90	6,800萬	83.3
113/04	24F	3房	66.48	5,170萬	85.0
113/04	7F	3房	66.48	4,600萬	75.7
112/12	22F	3房	75.29	5,200萬	80.4
112/12	12F	3房	62.70	4,288萬	74.7
112/12	11F	3房	62.70	3,985萬	69.4
112/11	8F	4房	90.14	5,910萬	75.0
112/07	10F	3房	75.29	4,800萬	73.0
112/06	7F	3房	62.47	3,999萬	70.1
112/06	10F	3房	63.00	3,980萬	69.1
112/06	9F	3房	63.00	3,980萬	69.1
112/03	16F	4房	92.90	6,616萬	80.0
112/01	31F	4房	90.07	7,504萬	95.0

灰字為主流帶以外。皆為與建商簽約的預售價，單價已扣車位；另有 2 筆辦公室成交（58.9、60.0 萬）未列。以內政部實價登錄為準。

周邊競品比較

交屋那一年，買方同時看得到本社區的建商餘屋、屋主掛牌，以及經貿路上其他新案。

社區	屋齡	戶數	均價/坪	比較重點
PARK ONE（本案）	預售	188	約 80.5 萬	中央公園旁、34 層、平面車位 345 個
泰御Sky Island	新案	待確認	約 86.7 萬＊	經貿路二段，同期新案
遠雄綠美	新案	待確認	約 85.3 萬＊	經貿路二段，同期新案
國聚之瑑	新案	待確認	約 72.6 萬＊	北屯中平路，單價低約 8 萬
當代首馥	新案	待確認	約 69.5 萬＊	經貿路，單價低約 11 萬
帝璟謙和	約3年	待確認	約 54.4 萬＊	已完工，買方的新成屋對照組

同社區 188 戶同期交屋，加上建商餘屋，掛牌量會集中在交屋後那段時間。開價前先看當時同社區有幾戶在賣。
要說得出為什麼比已完工新屋貴：中央公園、樓層景觀、平面車位。

＊5168 平台社區均價，屬參考行情；各案統計期間不同，以實價登錄為準。

買方輪廓與銷售策略

誰會買這間房

企業主、中科主管

要大坪數四房、平面車位，離國道與台 74 近。

在地換屋族

從逢甲、七期的中古大樓換新屋，要公園和完整公設。

長期置產族

看經貿園區未來發展，重視中央公園旁的地段。

主打三個賣點

中央公園旁、34 層

約 67 公頃公園步行可達；中高樓層有景觀，單價差距看得到。

平面車位 345 個

以總戶數計約每戶 1.8 個，大坪數家庭最在意。

四大建築標章＋公設

智慧、綠建築、低碳、耐震；泳池、健身房等公設。

時機原則：先確認能不能賣、什麼時候能賣、稅怎麼算，再談開價。交屋後先驗屋、清潔、拍照，避開同社區掛牌最多的時段上架。

委託後，我會做的五件事

1確認可售時點簽約日、轉售規定、交屋時程，先確認能不能賣。
2稅務試算房地合一持有期間與稅率，建議請會計師確認。
3驗屋與整理交屋驗屋、清潔，必要時簡單佈置後再拍照。
4上架與回報永慶平台曝光；每週回報帶看數與出價。
5議價成交價格講真話，雙邊都講；最後決定由您做。

為什麼找慧如姊

主跑西屯、水湳、逢甲。預售屋能不能賣、什麼時候賣，接委託前就跟您講清楚。

0921-736-009

LINE：@166nnssy

下一步：帶買賣契約來，30 分鐘算清楚時點與行情。