哈利路亞房仲張慧如

先把價格定對，再把房子整理好

開價不能只看隔壁賣多少。我會給你一份定價建議和銷售節奏，說明哪些優勢可以放大、哪些缺點要先處理。

• 市場脈動同商圈近期成交、在售量、帶看熱度，現在是買方市場還是賣方市場。
• 物件優缺點樓層、座向、車位、管理費、臨路噪音，缺點先講明，買方比較不會在最後殺價。
• 銀行鑑價銀行怎麼看你的房子，決定買方貸得到多少，也就決定他出得起多少。
• 定價方式鑑價、實價登錄、同質性在售物件三方比對，給你開價與底價的區間建議。
• 同質性物件評比同社區、同商圈正在賣的物件，逐一比單價、屋況、樓層、車位。
• 銷售管道與節奏永慶平台曝光、上架時機，定期回報帶看回饋，必要時一起調整。
• 整理屋況賣相清運雜物、處理壁癌、油漆、清潔，我協助安排。

如果你的期待和市場有落差，我會在接委託時就直接跟你說，不會先接下來再慢慢砍價。

委託流程

1. 1
   聊時程與期待為什麼賣、什麼時候要拿到錢、換屋還是出清。
2. 2
   看屋況、查鑑價與行情實地看屋，拉實價登錄與在售競品。
3. 3
   定價建議與銷售計畫開價區間、底價、上架平台與節奏。
4. 4
   整理賣相清運、壁癌、油漆、清潔，視需要安排。
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   上架、帶看、議價到交屋每一次出價我都會跟你分析，決定由你下。

先算清楚你家的需求，再去看房子

我先問的不是你要幾房，而是家裡誰要通勤、誰要上學、誰要就醫，還有月付的上限是多少。

• 地段水湳、逢甲、北屯、南屯的價差很大。同樣的總價，在西屯買得到大樓，在北屯可能買得到透天。
• 預算自備款、月付上限、貸款成數與寬限期，先算清楚再看房，不會看了喜歡卻買不起。
• 家庭成員需求就業的通勤時間、孩子就學的學區、長輩就醫的距離、你們的社交圈在哪裡。
• 生活商圈市場、超市、公園、捷運站，平日下班和假日的生活動線。
• 保值與增值性建設進度、人口導入、重劃區成熟度，講依據，不講保證。
• 分開算首購、換屋、資產配置的算法不一樣，我會分開算給你看。

每間房子的缺點我都會講清楚。該出手時，你知道為什麼；不該買時，我不會勉強你。

買屋流程

1. 1
   家庭需求訪談就業、就學、就醫、社交圈，一個一個問。
2. 2
   預算與貸款試算自備款、月付、成數，先抓出總價帶。
3. 3
   篩選區域與物件把選項攤開，拿實價登錄來比。
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   帶看與比較優點、缺點、替代方案，並排比較。
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   出價、議價、簽約出價的依據講清楚，決定由你下。

資產配置、稅務與投資，先看全貌再動手

買第二間、換屋、幫孩子準備房子，每一步都牽涉資金、稅和時間。我會把數字攤開，陪你一起想。

• 資產配置自住、置產、換屋的資金安排，不動產在你整體資產裡該佔多少比例。
• 稅務探討房地合一稅、土地增值稅、自用住宅優惠稅率的適用條件，持有年限怎麼影響稅額。
• 換屋時序先買後賣或先賣後買，資金壓力與重購退稅的差別。
• 投資建議逢甲的學生與上班族租屋需求、水湳的企業進駐，對照租金行情、持有成本與空置風險。

不動產沒有保證增值、保證獲利這回事。涉及個案稅務申報時，建議搭配地政士或會計師確認，我可以協助你把問題整理清楚再去問。

諮詢流程

1. 1
   盤點現況名下房產、貸款、持有年限、家庭規劃。
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   稅費與資金試算賣、留、換各自要付出多少。
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   方案比較兩到三個可行方案並排，優缺點講明。
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   你決定，我執行找物件、賣物件、時序安排，一路處理。